Calculadora de amortización

La fórmula

M = P × [ r(1 + r)ⁿ ] ÷ [ (1 + r)ⁿ − 1 ]

A partir del pago del primer mes (M), utilizaremos este importe mensual para todos los meses posteriores. El pago del primer mes se aplica de la siguiente manera: los intereses adeudados por el préstamo son el valor vigente del préstamo (P) multiplicado por la tasa mensual (r). El importe restante se utiliza para reducir parte o la totalidad del saldo del préstamo. Este proceso continúa cada mes posterior, utilizando el nuevo valor total del préstamo como base para calcular los intereses y volver a reducir el saldo hasta que llegue a cero.

Worked example, using the default $340,000 at 6.67% over 30 years. The payment is $2,187. In the very first month, $1,890 of that is interest and only $297 touches the balance. Carry it to term and you pay $447,386 in interest, which is 132% of the loan again on top of repaying it.

Amortización hipotecaria

Una hipoteca es donde la amortización muestra su efecto más extremo, porque 360 pagos son suficientes para que la carga inicial de intereses quede realmente desequilibrada. Considere un préstamo de $300,000 al 6.5% durante 30 años. El pago requerido es de $1,896 al mes. En el primer mes, $1,625 corresponden a intereses y solo $271 reducen el saldo, por lo que apenas el 14% de su primer pago está realmente pagando la vivienda.

El desequilibrio se mantiene durante mucho tiempo. El principal no supera a los intereses hasta el mes 233, que corresponde al año 19 de 30. Durante los primeros dos tercios de una hipoteca estándar, paga más al prestamista de lo que reduce su propia deuda, razón por la que conviene revisar el cuadro antes de decidir la duración del plazo.

Un cuadro de amortización hipotecaria deja fuera deliberadamente dos elementos: los impuestos sobre la propiedad y el seguro de vivienda. Normalmente llegan en la misma factura mensual mediante una cuenta de escrow, pero no se amortizan y los pagos adicionales no los reducen, por lo que incluirlos solo dificultaría la lectura del reparto entre principal e intereses.

Por qué parece que los primeros pagos no hacen nada

Su deuda acumula intereses desde el momento en que la contrae. Al principio el importe adeudado es el más alto; por ello, el componente de intereses también es el mayor. Sin embargo, sus pagos son constantes, por lo que a medida que disminuye el saldo pendiente también disminuyen los intereses y, como usted paga una suma fija cada mes, la parte de intereses se reduce mientras aumenta la parte destinada al principal. En los préstamos a más largo plazo, el momento en que una mayor proporción del pago mensual empieza a amortizar la deuda original en lugar de limitarse a pagar intereses llega más tarde de lo que podría esperar.

Cambie la tabla a la vista mensual y podrá observarlo fila por fila. Esto también explica por qué refinanciar o mudarse reinicia el reloj: un préstamo nuevo lo devuelve a la parte del calendario con mayor peso de intereses, aunque la tasa sea mejor.

Qué compra realmente un pago adicional

Introduzca cualquier importe en el campo "adicional" y el resumen mostrará tanto (1) el dinero ahorrado al reducir el número de pagos como (2) el tiempo ahorrado al pagar ahora. Todo dinero aplicado al principal reduce los intereses futuros totales correspondientes a esa parte del préstamo. Una reducción mayor del principal al comienzo de una hipoteca ahorra considerablemente más dinero que la misma reducción realizada más adelante. Esta asimetría es la lección más importante que se desprende de una tabla de amortización.

Si ya tiene una hipoteca y desea modelar correctamente este efecto en varios préstamos, la calculadora de liquidación hipotecaria está diseñada exactamente para eso. Si todavía está calculando el precio de una vivienda, empiece con la calculadora hipotecaria , que parte del precio de compra y añade impuestos, seguro y PMI.

Cómo leer el cuadro de amortización

El cuadro de amortización es la propia tabla. Cada fila representa un pago realizado sobre el préstamo. Para cada fila, la tabla muestra la parte del pago correspondiente a intereses, el importe aplicado a reducir el saldo de principal y el saldo restante después de ese pago.

Al recorrer la columna Intereses verá cómo el importe de intereses disminuye en cada fila. Al recorrer la columna Principal verá cómo baja el saldo. En ningún momento la suma de ambas columnas superará su pago mensual fijo; ese es precisamente el objetivo de un préstamo amortizable: pagos fijos y una proporción cambiante.

Imprimir este cuadro le permite comparar cada fila con los estados mensuales de su prestamista, que es la forma más rápida de detectar un pago aplicado incorrectamente. También muestra en qué mes un pago adicional acortaría la fecha final de su préstamo.

Qué deja fuera esta calculadora

No se modelan las comisiones. Los cargos de originación, los costos de cierre y cualquier penalización por pago anticipado quedan fuera del cuadro, y una penalización por pago anticipado en particular puede eliminar por completo la ventaja de hacer pagos adicionales, por lo que debe revisar su contrato de préstamo antes de actuar en función del ahorro indicado. Los intereses que se capitalizan diariamente en lugar de mensualmente diferirán ligeramente de estas filas. Además, las tasas de automóvil, estudiantil y personal que aparecen aquí son valores provisionales, no datos de mercado.