Tilgungsrechner

Die Formel

M = P × [ r(1 + r)ⁿ ] ÷ [ (1 + r)ⁿ − 1 ]

Beginnend mit der Zahlung des ersten Monats (M) verwenden wir diesen Monatsbetrag für alle folgenden Monate. Die Zahlung des ersten Monats wird wie folgt verwendet: Die auf den Kredit fälligen Zinsen entsprechen dem aktuellen Kreditwert (P) multipliziert mit dem monatlichen Zinssatz (r). Der verbleibende Betrag wird verwendet, um einen Teil oder die gesamte Restschuld zu tilgen. Dieser Vorgang wiederholt sich in jedem Folgemonat, wobei der neue Gesamtkreditwert als Grundlage für die Zinsberechnung dient und die Restschuld erneut reduziert wird, bis sie null erreicht.

Worked example, using the default $340,000 at 6.67% over 30 years. The payment is $2,187. In the very first month, $1,890 of that is interest and only $297 touches the balance. Carry it to term and you pay $447,386 in interest, which is 132% of the loan again on top of repaying it.

Hypothekentilgung

Bei einer Hypothek zeigt die Tilgung ihren extremsten Effekt, weil 360 Zahlungen lang genug sind, damit die anfängliche Zinslast deutlich unausgewogen wird. Nehmen Sie einen Kredit über $300,000 zu 6.5% für 30 Jahre. Die erforderliche Rate beträgt $1,896 pro Monat. Im ersten Monat entfallen $1,625 davon auf Zinsen und nur $271 auf die Restschuld; damit fließen tatsächlich nur 14% Ihrer ersten Zahlung in den Erwerb des Hauses.

Dieses Ungleichgewicht bleibt lange bestehen. Die Tilgung übersteigt die Zinsen erst im Monat 233, also im Jahr 19 von 30. In den ersten zwei Dritteln einer Standardhypothek zahlen Sie dem Kreditgeber mehr, als Sie Ihre eigene Schuld reduzieren. Deshalb lohnt es sich, den Tilgungsplan zu lesen, bevor Sie sich für eine Laufzeit entscheiden.

Zwei Dinge lässt ein Hypotheken-Tilgungsplan bewusst außen vor: Grundsteuern und Wohngebäudeversicherung. Diese werden häufig über ein Escrow-Konto in derselben Monatsrechnung abgerechnet, amortisieren sich aber nicht und werden durch Sonderzahlungen nicht reduziert. Ihre Einbeziehung würde daher lediglich die Aufteilung zwischen Tilgung und Zinsen schwerer lesbar machen.

Warum sich die ersten Zahlungen wirkungslos anfühlen

Ihre Schuld verursacht ab dem Zeitpunkt der Kreditaufnahme Zinsen. Zu Beginn ist der geliehene Betrag am höchsten; deshalb ist auch der Zinsanteil am größten. Ihre Zahlungen bleiben jedoch konstant. Wenn die Restschuld sinkt, sinken auch die Zinsen, und da Sie monatlich einen festen Betrag zahlen, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Bei langfristigen Krediten liegt der Zeitpunkt, ab dem mehr von Ihrer Monatsrate zur Rückzahlung der ursprünglichen Schuld statt nur zur Zahlung von Zinsen verwendet wird, später als Sie möglicherweise erwarten.

Wechseln Sie die Tabelle in die Monatsansicht und verfolgen Sie die Entwicklung Zeile für Zeile. Das erklärt auch, warum eine Umschuldung oder ein Umzug die Uhr zurücksetzt: Ein neuer Kredit bringt Sie wieder an den zinslastigen Anfang des Plans, selbst wenn der Zinssatz besser ist.

Was eine Sonderzahlung tatsächlich bringt

Tragen Sie einen beliebigen Betrag in das Feld „zusätzlich“ ein. Die Zusammenfassung zeigt dann sowohl (1) das durch weniger Zahlungen eingesparte Geld als auch (2) die durch eine sofortige Zahlung eingesparte Zeit. Jeder Betrag, der auf die Tilgung angerechnet wird, reduziert die gesamten künftigen Zinsen auf diesen Teil des Kredits. Eine größere Reduzierung der Restschuld zu Beginn einer Hypothek spart erheblich mehr Geld als dieselbe Reduzierung zu einem späteren Zeitpunkt. Diese Asymmetrie ist die wichtigste Erkenntnis aus einer Tilgungstabelle.

Wenn Sie bereits eine Hypothek haben und dies über mehrere Kredite hinweg korrekt modellieren möchten, ist der Rechner für vorzeitige Hypothekentilgung genau dafür ausgelegt. Wenn Sie noch den Preis eines Hauses kalkulieren, beginnen Sie mit dem Hypothekenrechner , der vom Kaufpreis ausgeht und Steuern, Versicherung und PMI hinzurechnet.

Den Tilgungsplan lesen

Der Tilgungsplan ist die Tabelle selbst. Jede Zeile steht für eine Zahlung auf den Kredit. Für jede Zeile zeigt die Tabelle den Zinsanteil dieser Zahlung, den zur Reduzierung der Restschuld verwendeten Tilgungsbetrag und die verbleibende Restschuld nach dieser Zahlung.

Wenn Sie die Spalte Zinsen nach unten verfolgen, sehen Sie, wie der Zinsbetrag mit jeder Zeile sinkt. In der Spalte Tilgung sehen Sie, wie die Restschuld abnimmt. Die Summe beider Spalten wird zu keinem Zeitpunkt Ihre feste Monatsrate übersteigen; genau das ist der Sinn eines amortisierenden Kredits: feste Zahlungen bei wechselnden Anteilen.

Wenn Sie diesen Plan ausdrucken, können Sie jede Zeile mit den monatlichen Abrechnungen Ihres Kreditgebers vergleichen. Das ist der schnellste Weg, eine falsch verbuchte Zahlung zu erkennen. Außerdem sehen Sie, ab welchem Monat eine zusätzliche Zahlung das Ende Ihres Kredits vorziehen würde.

Was dieses Tool nicht berücksichtigt

Gebühren werden nicht modelliert. Abschlussgebühren, Nebenkosten und mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen liegen außerhalb des Tilgungsplans. Gerade eine Vorfälligkeitsentschädigung kann den Vorteil von Sonderzahlungen vollständig aufheben; prüfen Sie daher Ihren Kreditvertrag, bevor Sie aufgrund des angezeigten Sparbetrags handeln. Zinsen mit täglicher statt monatlicher Verzinsung weichen geringfügig von diesen Zeilen ab. Die hier verwendeten Zinssätze für Auto-, Studien- und Privatkredite sind außerdem Platzhalter und keine Marktdaten.