Calculateur d'amortissement

La formule

M = P × [ r(1 + r)ⁿ ] ÷ [ (1 + r)ⁿ − 1 ]

À partir du paiement du premier mois (M), nous utiliserons ce même montant mensuel pour tous les mois suivants. Le paiement du premier mois est affecté comme suit : les intérêts dus sur le prêt correspondent à la valeur actuelle du prêt (P) multipliée par le taux mensuel (r). Le reliquat sert à rembourser une partie ou la totalité du solde du prêt. Ce processus se répète chaque mois suivant, en utilisant la nouvelle valeur totale du prêt comme base de calcul des intérêts, puis en réduisant à nouveau le solde jusqu'à ce qu'il atteigne zéro.

Worked example, using the default $340,000 at 6.67% over 30 years. The payment is $2,187. In the very first month, $1,890 of that is interest and only $297 touches the balance. Carry it to term and you pay $447,386 in interest, which is 132% of the loan again on top of repaying it.

Amortissement d'un prêt immobilier

C'est sur un prêt immobilier que l'amortissement produit son effet le plus marqué, car 360 paiements suffisent pour rendre la concentration des intérêts en début de prêt très déséquilibrée. Prenez un prêt de $300,000 à 6.5% sur 30 ans. Le paiement requis est de $1,896 par mois. Le premier mois, $1,625 correspondent aux intérêts et seulement $271 réduisent le solde, de sorte que 14% seulement de votre premier paiement servent réellement à acheter le logement.

Ce déséquilibre dure longtemps. Le capital ne dépasse les intérêts qu'au mois 233, soit l'année 19 sur 30. Pendant les deux premiers tiers d'un prêt immobilier standard, vous versez davantage au prêteur que vous ne réduisez votre propre dette, d'où l'intérêt de lire l'échéancier avant de choisir la durée du prêt.

Un échéancier d'amortissement immobilier exclut délibérément deux éléments : les taxes foncières et l'assurance habitation. Ils figurent généralement sur la même facture mensuelle via un compte escrow, mais ils ne s'amortissent pas et les paiements supplémentaires ne les réduisent pas ; les inclure rendrait donc seulement la ventilation entre capital et intérêts plus difficile à lire.

Pourquoi les premiers paiements donnent l'impression de ne rien changer

Votre dette commence à produire des intérêts dès que vous empruntez. Le montant emprunté est le plus élevé au départ ; la composante d'intérêts est donc elle aussi maximale. Cependant, vos paiements restent constants : lorsque le solde dû diminue, les intérêts diminuent également et, puisque vous payez une somme fixe chaque mois, la part d'intérêts baisse tandis que la part de capital augmente. Pour les prêts de longue durée, le moment où une plus grande part de votre mensualité sert à rembourser la dette initiale plutôt qu'à payer uniquement les intérêts intervient plus tard que vous pourriez le penser.

Passez le tableau en vue mensuelle et vous pourrez observer cette évolution ligne par ligne. Cela explique également pourquoi un refinancement ou un déménagement remet le compteur à zéro : un nouveau prêt vous replace au début de l'échéancier, là où les intérêts pèsent le plus, même si le taux est meilleur.

Ce qu'un paiement supplémentaire permet réellement d'obtenir

Saisissez n'importe quel montant dans le champ « supplément » et le résumé indiquera à la fois (1) l'argent économisé en réduisant le nombre de paiements et (2) le temps gagné en payant maintenant. Toute somme affectée au capital réduit le montant total des intérêts futurs sur cette partie du prêt. Une réduction importante du capital au début d'un prêt immobilier permet d'économiser sensiblement plus que si elle est effectuée plus tard. Cette asymétrie est l'enseignement le plus important d'un tableau d'amortissement.

Si vous avez déjà un prêt immobilier et souhaitez modéliser correctement cet effet sur plusieurs prêts, le calculateur de remboursement anticipé de prêt immobilier est précisément conçu pour cela. Si vous êtes encore en train d'évaluer le prix d'un logement, commencez par le calculateur de prêt immobilier , qui part du prix d'achat et ajoute les taxes, l'assurance et le PMI.

Lire l'échéancier d'amortissement

L'échéancier d'amortissement est le tableau lui-même. Chaque ligne représente un paiement effectué sur le prêt. Pour chaque ligne, le tableau indique la part d'intérêts du paiement, le montant affecté à la réduction du capital et le solde restant après ce paiement.

En parcourant la colonne Intérêts, vous verrez le montant des intérêts diminuer à chaque ligne. En parcourant la colonne Capital, vous verrez le solde baisser. À aucun moment la somme de ces deux colonnes ne dépassera votre paiement mensuel fixe ; c'est précisément le principe d'un prêt amortissable : paiements fixes, proportions variables.

Imprimer cet échéancier vous permet de comparer chaque ligne aux relevés mensuels de votre prêteur, ce qui est le moyen le plus rapide de repérer un paiement mal affecté. Il vous indique également à partir de quel mois un paiement supplémentaire raccourcirait la durée de votre prêt.

Ce que cet outil n'inclut pas

Les frais ne sont pas modélisés. Les frais de montage, frais de clôture et éventuelles pénalités de remboursement anticipé se situent hors de l'échéancier ; une pénalité de remboursement anticipé peut notamment annuler complètement l'intérêt des paiements supplémentaires. Vérifiez donc votre contrat de prêt avant d'agir sur la base de l'économie indiquée. Les intérêts composés quotidiennement plutôt que mensuellement différeront légèrement de ces lignes. Enfin, les taux automobile, étudiant et personnel affichés ici sont des valeurs provisoires, pas des données de marché.