Calcolatore di ammortamento

La formula

M = P × [ r(1 + r)ⁿ ] ÷ [ (1 + r)ⁿ − 1 ]

A partire dal pagamento del primo mese (M), utilizzeremo questo importo mensile per tutti i mesi successivi. Il pagamento del primo mese viene applicato come segue: gli interessi dovuti sul prestito corrispondono al valore corrente del prestito (P) moltiplicato per il tasso mensile (r). Ciò lascia un importo residuo che viene utilizzato per ridurre in parte o interamente il saldo del prestito. Questo processo continua ogni mese successivo, utilizzando il nuovo valore totale del prestito come base per calcolare gli interessi e riducendo nuovamente il saldo fino a raggiungere zero.

Worked example, using the default $340,000 at 6.67% over 30 years. The payment is $2,187. In the very first month, $1,890 of that is interest and only $297 touches the balance. Carry it to term and you pay $447,386 in interest, which is 132% of the loan again on top of repaying it.

Ammortamento del mutuo

Il mutuo è il caso in cui l'ammortamento mostra l'effetto più estremo, perché 360 pagamenti sono sufficienti a rendere davvero sbilanciato il carico iniziale degli interessi. Considera un prestito di $300,000 al 6.5% per 30 anni. La rata richiesta è di $1,896 al mese. Nel primo mese, $1,625 sono interessi e solo $271 riducono il saldo, quindi appena il 14% della prima rata sta effettivamente pagando la casa.

Lo squilibrio resta per molto tempo. Il capitale non supera gli interessi fino al mese 233, cioè l'anno 19 su 30. Per i primi due terzi di un mutuo standard paghi al finanziatore più di quanto riduci il tuo debito, motivo per cui vale la pena leggere il piano prima di decidere la durata.

Un piano di ammortamento del mutuo esclude deliberatamente due elementi: imposte sulla proprietà e assicurazione sulla casa. Di solito arrivano nella stessa fattura mensile tramite escrow, ma non si ammortizzano e i pagamenti extra non li riducono, quindi includerli renderebbe solo più difficile leggere la suddivisione tra capitale e interessi.

Perché le prime rate sembrano non cambiare nulla

Il debito accumula interessi dal momento in cui viene contratto. All'inizio l'importo preso a prestito è massimo; di conseguenza anche la quota interessi è la più alta. Tuttavia le rate restano costanti, quindi quando il saldo residuo diminuisce scendono anche gli interessi e, poiché paghi una somma fissa ogni mese, la quota interessi si riduce mentre aumenta la quota capitale. Nei prestiti di durata maggiore, il momento in cui una parte più consistente della rata mensile inizia a ripagare il debito originario invece di coprire soltanto gli interessi arriva più tardi di quanto si possa immaginare.

Passa alla visualizzazione mensile della tabella e potrai vedere il cambiamento riga per riga. Questo spiega anche perché rifinanziare o traslocare fa ripartire il conto: un nuovo prestito ti riporta nella parte del piano in cui gli interessi pesano di più, anche se il tasso è migliore.

Cosa ottiene davvero un pagamento extra

Inserisci qualsiasi importo nel campo "extra" e il riepilogo mostrerà sia (1) il denaro risparmiato riducendo il numero di pagamenti sia (2) il tempo risparmiato pagando subito. Qualsiasi somma destinata al capitale riduce gli interessi futuri complessivi su quella parte del prestito. Una riduzione maggiore del capitale all'inizio di un mutuo consente di risparmiare molto più denaro rispetto alla stessa riduzione effettuata più tardi. Questa asimmetria è la lezione più importante di una tabella di ammortamento.

Se hai già un mutuo e vuoi modellare correttamente questo effetto su più prestiti, il calcolatore di estinzione anticipata del mutuo è progettato proprio per questo. Se stai ancora valutando il prezzo di una casa, inizia con il calcolatore di mutuo , che parte dal prezzo di acquisto e aggiunge imposte, assicurazione e PMI.

Come leggere il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è la tabella stessa. Ogni riga rappresenta un pagamento effettuato sul prestito. Per ogni riga, la tabella mostra la quota interessi del pagamento, l'importo destinato a ridurre il saldo capitale e il saldo residuo dopo quel pagamento.

Scorrendo la colonna Interessi vedrai diminuire l'importo degli interessi a ogni riga. Scorrendo la colonna Capitale vedrai ridursi il saldo. In nessun momento la somma delle due colonne supererà la rata mensile fissa: è proprio questo il principio di un prestito ammortizzato, pagamenti fissi e proporzioni variabili.

Stampare questo piano consente di confrontare ogni riga con gli estratti mensili del finanziatore, il modo più rapido per individuare un pagamento applicato in modo errato. Mostra anche in quale mese un pagamento aggiuntivo accorcerebbe la durata del prestito.

Cosa non include

Le commissioni non sono modellate. Spese di istruttoria, costi di chiusura ed eventuali penali per rimborso anticipato restano fuori dal piano, e una penale per rimborso anticipato può in particolare annullare del tutto il vantaggio dei pagamenti extra, quindi controlla il contratto prima di agire sulla base del risparmio indicato. Gli interessi composti giornalmente anziché mensilmente differiranno leggermente da queste righe. Inoltre, i tassi per auto, studentesco e personale qui sono valori provvisori, non dati di mercato.