Rastreador de propiedades en alquiler

Preguntas frecuentes

¿Qué es el NOI y por qué excluye el pago de la hipoteca?

El ingreso operativo neto (NOI) representa lo que una propiedad puede generar antes de los costos de financiamiento; el NOI es el alquiler efectivo generado menos los gastos operativos (por ejemplo, impuestos, seguro, mantenimiento, administración, HOA), pero no incluye el pago de la hipoteca. El motivo por el que el NOI se calcula de esta manera es que refleja el desempeño de una propiedad independientemente de cómo se haya financiado, y por eso las tasas de capitalización son comparables tanto para una adquisición en efectivo como para una adquisición muy apalancada.

Tasa de capitalización frente a rendimiento sobre efectivo: ¿cuál es la diferencia?

La tasa de capitalización mide el rendimiento de la propiedad sobre su propio valor, independiente del financiamiento, útil para comparar una propiedad con otra sin importar cómo se pagó cada una. El rendimiento sobre efectivo mide el rendimiento sobre el efectivo que realmente pusiste, el pago inicial, los costos de cierre y las reparaciones iniciales, después de restar el pago de la hipoteca, que es el número que importa para evaluar tu inversión específica. Una propiedad muy apalancada suele tener una tasa de capitalización más baja pero un rendimiento sobre efectivo más alto que la misma propiedad comprada al contado.

¿Por qué se pide la tasa de vacancia como suposición?

Porque el alquiler potencial bruto, el número si la unidad estuviera ocupada y pagando cada mes del año, siempre sobreestima el ingreso real. Una suposición de vacancia del 5% es un punto de partida común, aproximadamente 18 días al año, pero ajústalo según tu mercado y el historial real de la unidad; una propiedad con un largo historial de rotación o un mercado de alquiler local débil merece un número más alto.

¿Tiene en cuenta la depreciación o mi factura fiscal real?

No, intencionalmente. El cálculo real de la depreciación requiere la división del valor terreno-construcción de la propiedad (el terreno no es depreciable) y sigue el calendario residencial de 27,5 años del IRS, detalles suficientemente específicos como para que cometerlos mal tenga consecuencias reales en la declaración de impuestos. Esta herramienta se limita al flujo de caja operativo y al rendimiento de la inversión, los números que querrías conocer antes de comprar o mantener la propiedad, no para la declaración de impuestos.

¿Qué debo incluir en "efectivo invertido"?

El monto total de dinero que realmente gastas para adquirir la vivienda que se alquilará (el pago inicial, los costos de cierre, etc.); más el costo de reparar o renovar la propiedad para que sea alquilable antes de que se mude el primer inquilino. La única razón para incluir estos elementos en el cálculo de rendimiento sobre efectivo es obtener una imagen precisa de cuánto efectivo fue necesario para producir esos rendimientos.

¿Por qué no se vincula a mi banco o cuenta de administración de propiedades?

Porque no hay necesidad de eso y, al hacerlo, esencialmente le estarías dando acceso a un tercero a tu información financiera. Cada número utilizado en estos ejemplos provendrá directamente del ingreso de cada individuo; deben actualizarse a medida que se produzcan los pagos reales de alquiler, gastos y/o hipoteca. El mismo modelo local se utiliza en todos y cada uno de los rastreadores de este sitio web.

¿Puede rastrear el saldo de mi hipoteca junto con los números del alquiler?

No directamente, son herramientas separadas por diseño: esta se ocupa del desempeño continuo del alquiler, mientras que el rastreador de hipotecas e inmuebles trata sobre el préstamo en sí, los pagos adicionales y el plazo de cancelación. Etiqueta un préstamo allí como "propiedad en alquiler" para hacer seguimiento de su cancelación junto con los números de flujo de caja de esta herramienta para la misma propiedad.

¿Son privados mis datos de propiedad?

Sí. Cada propiedad y cada instantánea guardada se almacenan solo en el IndexedDB de este navegador, en tu dispositivo, y nunca se suben a ningún lugar. No hay cuenta, no hay sincronización entre dispositivos y aún no hay exportación, por lo que borrar los datos del navegador o cambiar de dispositivo hará que se pierda todo lo ingresado aquí.