Mietobjekt-Tracker

Häufig gestellte Fragen

Was ist NOI, und warum schließt es die Hypothekenzahlung aus?

Net Operating Income (NOI) stellt dar, was ein Objekt vor Finanzierungskosten erwirtschaften kann; NOI ist die erzielte effektive Miete abzüglich der Betriebskosten (z.B. Steuern, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung, HOA), berücksichtigt jedoch nicht die Hypothekenzahlung. NOI wird so berechnet, damit er die Leistung eines Objekts unabhängig von seiner Finanzierungsweise widerspiegelt, weshalb Cap Rates sowohl bei einem vollständigen Barkauf als auch bei einem stark fremdfinanzierten Erwerb vergleichbar sind.

Cap Rate vs. Cash-on-Cash-Rendite, was ist der Unterschied?

Die Cap Rate misst die Rendite des Objekts auf seinen eigenen Wert, unabhängig von der Finanzierung, nützlich zum Vergleich eines Objekts mit einem anderen, unabhängig davon, wie jedes bezahlt wurde. Die Cash-on-Cash-Rendite misst die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital, Anzahlung, Abschlusskosten, anfängliche Reparaturen, nach Abzug der Hypothekenzahlung; das ist die Zahl, die für die Beurteilung der eigenen Investition zählt. Ein stark fremdfinanziertes Objekt hat oft eine niedrigere Cap Rate, aber eine höhere Cash-on-Cash-Rendite als dasselbe Objekt, das mit Bargeld gekauft wurde.

Warum wird eine Leerstandsquote als Annahme abgefragt?

Weil das Bruttomietpotenzial, die Zahl, wenn die Einheit das gesamte Jahr über belegt und zahlend wäre, das tatsächliche Einkommen immer überschätzt. Eine Leerstandsannahme von 5% ist ein üblicher Ausgangspunkt, etwa 18 Tage pro Jahr, aber passen Sie sie anhand Ihres eigenen Markts und der tatsächlichen Geschichte Ihrer Einheit an; ein Objekt mit einer langen Fluktuationsgeschichte oder einem weichen lokalen Mietmarkt verdient eine höhere Zahl.

Berücksichtigt dieses Tool Abschreibungen oder meine tatsächliche Steuerschuld?

Nein, bewusst. Echte Abschreibungsberechnungen benötigen die Aufteilung des Objektwerts in Grundstücks- und Gebäudeanteil (Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig) und folgen dem 27,5-jährigen Wohnimmobilien-Abschreibungsplan der IRS, Details, die spezifisch genug sind, dass Fehler darin reale steuerliche Konsequenzen haben. Dieses Tool beschränkt sich auf den operativen Cashflow und die Investitionsrendite, also die Zahlen, die Sie vor dem Kauf oder Halten des Objekts benötigen, nicht auf Steuererklärungseingaben.

Was soll ich unter "eingesetztem Kapital" erfassen?

Den Gesamtbetrag, den Sie tatsächlich für den Kauf des zu vermietenden Hauses ausgeben (Anzahlung, Abschlusskosten usw.); zuzüglich der Kosten für Reparaturen und Renovierungen, damit das Objekt vor dem Einzug des ersten Mieters vermietbar ist. Der einzige Grund, diese Posten in Ihre Cash-on-Cash-Berechnung einzubeziehen, ist ein genaues Bild davon zu erhalten, wie viel Kapital zur Erzielung dieser Renditen erforderlich war.

Warum ist dieses Tool nicht mit meinem Bank- oder Immobilienverwaltungskonto verknüpft?

Weil dafür kein Bedarf besteht und Sie damit im Wesentlichen einem Dritten Zugang zu Ihren Finanzdaten geben. Jede in diesen Beispielen verwendete Zahl kommt direkt aus den Eingaben jedes Einzelnen; sie sollten aktualisiert werden, wenn Ihre tatsächlichen Mieten, Ausgaben und Hypothekenzahlungen anfallen. Dasselbe Local-First-Modell wird von jedem Tracker auf dieser Website verwendet.

Kann dieser Tracker meine Hypothekentilgung neben den Mietzahlen verfolgen?

Nicht direkt, das sind bewusst separate Tools: Dieses hier dreht sich um die laufende Mietperformance, der Hypotheken- und Immobilien-Tilgungsrechner um das Darlehen selbst, Sondertilgungen und den Tilgungszeitpunkt. Markieren Sie ein Darlehen dort als "Mietobjekt", um seine Tilgung neben den Cashflow-Zahlen dieses Tools für dasselbe Objekt zu verfolgen.

Sind meine Objektdaten privat?

Ja. Jedes Objekt und jeder gespeicherte Snapshot wird nur in der IndexedDB dieses Browsers auf Ihrem Gerät gespeichert und nirgendwo hochgeladen. Es gibt kein Konto, keine Synchronisierung zwischen Geräten und noch keinen Export; das Löschen Ihrer Browserdaten oder der Wechsel des Geräts führt zum Verlust aller hier eingegebenen Daten.