Suivi des biens locatifs

Questions fréquemment posées

Qu'est-ce que le NOI et pourquoi exclut-il la mensualité du crédit ?

Le revenu net d'exploitation (NOI) représente ce qu'un bien peut générer avant les coûts de financement ; le NOI correspond aux loyers effectivement perçus moins les charges d'exploitation (par exemple, taxes, assurance, entretien, gestion, HOA), mais ne tient pas compte de la mensualité du crédit. Le NOI est calculé de cette façon car il reflète la performance du bien indépendamment de la façon dont il a été financé, c'est pourquoi les taux de capitalisation sont comparables aussi bien pour une acquisition entièrement comptant que pour une acquisition très endettée.

Taux de capitalisation ou retour sur investissement : quelle est la différence ?

Le taux de capitalisation mesure le rendement du bien sur sa propre valeur, indépendamment du financement, utile pour comparer un bien à un autre quel que soit le mode de paiement de chacun. Le retour sur investissement mesure le rendement sur les liquidités que vous avez réellement investies, apport personnel, frais de notaire, travaux initiaux, après soustraction de la mensualité du crédit, soit le chiffre qui compte pour juger votre propre investissement en particulier. Un bien très endetté a souvent un taux de capitalisation plus faible mais un retour sur investissement plus élevé que le même bien acheté comptant.

Pourquoi demande-t-on le taux de vacance comme hypothèse ?

Parce que le loyer potentiel brut, soit le chiffre si le logement était occupé et réglait son loyer chaque mois de l'année, surestime toujours le revenu réel. Une hypothèse de vacance de 5 % est un point de départ courant, environ 18 jours par an, mais adaptez-la en fonction de votre marché et de l'historique réel du logement ; un bien avec un long historique de rotation ou un marché locatif local faible mérite un chiffre plus élevé.

Cet outil tient-il compte de l'amortissement ou de ma facture fiscale réelle ?

Non, délibérément. Le calcul réel de l'amortissement nécessite la répartition entre la valeur du terrain et celle du bâti (le terrain n'est pas amortissable) et suit le barème résidentiel de 27,5 ans de l'IRS, des détails suffisamment précis pour qu'une erreur ait de véritables conséquences sur la déclaration fiscale. Cet outil se limite au flux de trésorerie d'exploitation et au rendement de l'investissement, les chiffres que vous souhaiteriez connaître avant d'acheter ou de conserver le bien, pas une donnée à saisir dans une déclaration fiscale.

Que dois-je inclure dans les "liquidités investies" ?

Le montant total d'argent que vous dépensez effectivement pour acquérir le logement qui sera loué (l'apport personnel, les frais de notaire, etc.) ; plus le coût des travaux de remise en état du bien pour le rendre habitable avant l'emménagement du premier locataire. La seule raison d'inclure ces éléments dans le calcul du retour sur investissement est d'obtenir une image précise du montant de liquidités nécessaires pour produire ces rendements.

Pourquoi cet outil ne se connecte-t-il pas à ma banque ou à mon compte de gestion locative ?

Parce qu'il n'y en a pas besoin, et ce faisant vous donneriez essentiellement à un tiers accès à vos informations financières. Chaque chiffre utilisé dans ces exemples proviendra directement de la saisie de chaque utilisateur ; ils doivent être mis à jour au fur et à mesure que vos loyers, charges et/ou mensualités de crédit évoluent. Le même modèle local est utilisé par chacun des suivis de ce site web.

Cet outil peut-il suivre le remboursement de mon crédit en parallèle des données locatives ?

Pas directement, ce sont des outils séparés volontairement : celui-ci porte sur la performance locative en cours, le suivi de remboursement hypothécaire et immobilier porte sur le prêt lui-même, les remboursements anticipés et le calendrier d'extinction. Étiquetez un prêt là-bas en tant que "bien locatif" pour suivre son remboursement en parallèle des chiffres de flux de trésorerie de cet outil pour le même bien.

Mes données de bien sont-elles privées ?

Oui. Chaque bien et chaque instantané enregistré sont stockés uniquement dans l'IndexedDB de ce navigateur, sur votre appareil, jamais téléchargés nulle part. Il n'y a pas de compte, pas de synchronisation entre les appareils et pas encore d'export, donc vider les données du navigateur ou changer d'appareil entraîne la perte de tout ce qui a été saisi ici.