Tracker Immobili in Affitto

Domande frequenti

Cos'è il NOI e perché esclude il pagamento del mutuo?

Il reddito operativo netto (NOI) rappresenta ciò che un immobile può generare prima dei costi di finanziamento; il NOI è il canone effettivo generato meno le spese operative (es. tasse, assicurazione, manutenzione, gestione, spese condominiali), ma non tiene conto del pagamento del mutuo. Il motivo per cui il NOI viene calcolato in questo modo è che riflette le prestazioni dell'immobile indipendentemente da come è stato finanziato, ed è per questo che i cap rate sono comparabili sia per un'acquisizione completamente in contanti che per un'acquisizione ad alta leva finanziaria.

Cap rate vs rendimento cash-on-cash: qual è la differenza?

Il cap rate misura il rendimento dell'immobile sul proprio valore, indipendente dal finanziamento, utile per confrontare un immobile con un altro indipendentemente da come ciascuno è stato pagato. Il rendimento cash-on-cash misura il rendimento sulla liquidità effettivamente investita, acconto, spese di chiusura, riparazioni iniziali, dopo la sottrazione del pagamento del mutuo, che è il numero importante per giudicare il proprio investimento specifico. Un immobile con forte leva finanziaria ha spesso un cap rate più basso ma un rendimento cash-on-cash più alto rispetto allo stesso immobile acquistato in contanti.

Perché viene richiesta la percentuale di sfitto come stima?

Perché il potenziale locativo lordo, il numero se l'unità fosse occupata e pagante ogni singolo mese dell'anno, sovrastima sempre il reddito effettivo. Una stima del 5% di sfitto è un punto di partenza comune, circa 18 giorni l'anno, ma adeguala in base al tuo mercato specifico e alla storia effettiva dell'unità; un immobile con una lunga storia di turnover o un mercato locativo locale debole merita un numero più alto.

Questo strumento tiene conto dell'ammortamento o della mia effettiva dichiarazione fiscale?

No, volutamente. Il calcolo reale dell'ammortamento richiede la ripartizione del valore dell'immobile in terreno e fabbricato (il terreno non è ammortizzabile) e segue il piano residenziale di 27,5 anni dell'IRS, dettagli abbastanza specifici da comportare reali conseguenze fiscali se sbagliati. Questo strumento si limita al flusso di cassa operativo e al rendimento dell'investimento, i numeri che vorresti prima di acquistare o mantenere un immobile, non un input per la dichiarazione dei redditi.

Cosa devo includere nella "liquidità investita"?

L'importo totale di denaro che spendi effettivamente per acquistare la casa che verrà affittata (acconto, spese di chiusura, ecc.); più il costo delle riparazioni e ristrutturazioni dell'immobile per renderlo affittabile prima che si trasferisca il primo inquilino. L'unico motivo per includere questi elementi nel calcolo del cash-on-cash è ottenere un quadro preciso di quanta liquidità è stata necessaria per produrre quei rendimenti.

Perché questo strumento non si collega alla mia banca o al mio account di gestione immobiliare?

Perché non ve ne è bisogno, e facendolo daresti essenzialmente a terzi accesso alle tue informazioni finanziarie. Ogni numero utilizzato in questi esempi verrà direttamente dall'inserimento di ogni singolo utente; dovrebbero essere aggiornati man mano che si verificano i pagamenti effettivi di affitto, spese e mutuo. Lo stesso modello local-first viene utilizzato da ogni tracker su questo sito web.

Questo strumento può monitorare l'estinzione del mutuo insieme ai numeri dell'affitto?

Non direttamente, sono strumenti separati per scelta: questo riguarda le prestazioni locative correnti, il tracker mutuo e rimborso immobiliare riguarda il prestito stesso, i pagamenti extra e i tempi di estinzione. Contrassegna un prestito lì come "immobile in affitto" per monitorarne l'estinzione insieme ai numeri del flusso di cassa di questo strumento per lo stesso immobile.

I dati del mio immobile sono privati?

Sì. Ogni immobile e ogni snapshot salvato è archiviato solo nell'IndexedDB di questo browser, sul tuo dispositivo, e non viene mai caricato da nessuna parte. Non c'è nessun account, nessuna sincronizzazione tra dispositivi e nessuna esportazione ancora, quindi cancellare i dati del browser o cambiare dispositivo significa perdere tutto ciò che è stato inserito qui.