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Calcolatore mutuo

Calcola la rata mensile di un immobile e scopri dove va ogni euro. Il campo del tasso contiene già la media nazionale di questa settimana, così ottieni una risposta concreta prima ancora di contattare una banca.

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Dettagli del mutuo

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Il tasso iniziale è la media nazionale di Freddie Mac per la settimana che termina il 2026-08-13, tramite FRED. Sostituiscilo con il tuo preventivo quando ne hai uno.

Tasse, assicurazione e spese condominiali

Rata mensile stimata

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    Importo del mutuo
    …
    Interessi totali
    …
    Estinto in
    …

    La formula

    M = P × [ r(1 + r)n ] ÷ [ (1 + r)n − 1 ]

    M è la rata mensile (quota capitale + quota interessi), P è l'importo preso in prestito, r è il tasso annuo diviso per dodici e n è il numero di rate mensili. Tutto qui. Tasse, assicurazione, PMI e spese condominiali si aggiungono sopra e non fanno parte del mutuo.

    Come leggere il piano di ammortamento

    L'importo pagato cambia poco nel tempo; cambia invece la ripartizione tra capitale e interessi. All'inizio la maggior parte di ogni rata va a interessi, con solo una piccola frazione che riduce il debito residuo. Alla fine del mutuo avviene il contrario. Non c'è nulla di ingiusto: gli interessi vengono calcolati sul debito residuo, che è più alto all'inizio.

    Ecco perché rimborsare capitale all'inizio del piano fa risparmiare molto di più dello stesso importo pagato in seguito. Ogni pagamento anticipato elimina capitale che altrimenti avrebbe accumulato interessi per anni. Per verificarlo sui tuoi numeri, usa la calcolatrice di estinzione anticipata . Per il piano di rate di un finanziamento auto o di un prestito studentesco, usa la calcolatrice di ammortamento .

    Perché il tasso di partenza è quello che è

    La maggior parte dei calcolatori mutuo si apre con un campo tasso vuoto o un numero tondo scelto anni fa. Questo parte dal 6.67%, media nazionale di Freddie Mac per la settimana che termina il 2026-08-13. Nell'ultimo anno quella media ha oscillato tra 5.98% e 6.69%. Un decimo di punto sembra trascurabile e non lo è: sul mutuo di esempio quella differenza vale circa $8,126 in più di interessi su trent'anni.

    Il tuo preventivo personale differirà dalla media, ed è normale. La media descrive un mutuatario con buon merito creditizio che versa il 20% di anticipo su un mutuo conforme. Cambiate una di queste condizioni e il prezzo cambia. Usa la media per verificare un preventivo, non per prevederlo.

    Cosa non include questo calcolatore

    Le spese di rogito, la manutenzione mensile, le utenze e le riparazioni iniziali non sono mostrate. L'IMU e l'assicurazione sono stime modificabili che variano in base alla posizione. Per capire come un mutuo si inserisce nel quadro complessivo, usa prima il tracciatore di budget e flusso di cassa e la calcolatrice del fondo di emergenza .

    Domande frequenti

    Da dove viene il tasso di interesse?
    Il campo tasso parte dal 6.67% (media nazionale Freddie Mac a 30 anni per la settimana del 2026-08-13), ottenuta tramite FRED. Selezionando l'opzione a 15 anni, il tasso diventa 5.96%. È una media per un mutuatario con buon merito creditizio che versa il 20% di anticipo; usala come punto di riferimento e sostituiscila con il tuo preventivo reale quando lo hai.
    Perché il mio tasso personalizzato è diverso dalla media?
    I finanziatori calcolano il tuo tasso in base al tuo merito creditizio, all'importo dell'anticipo, al valore del mutuo, al tipo di immobile (prima casa, seconda casa, investimento), se si tratta di acquisto o surroga, e agli eventuali punti di sconto. La mediana dell'indagine è un buon punto di partenza, non una previsione precisa. Se un preventivo supera significativamente la media, vale la pena chiedere il motivo.
    Cos'è il PMI e quando viene aggiunto?
    Il PMI (assicurazione ipotecaria privata) protegge il finanziatore, non te, sui mutui che superano l'80% del prezzo di acquisto. Questo calcolatore lo aggiunge allo 0,5% del saldo annuo quando l'anticipo è inferiore al 20%, e lo rimuove automaticamente quando il LTV scende all'80%. Il premio effettivo del tuo finanziatore può variare.
    I dati di IMU e assicurazione sono reali?
    No — entrambi sono chiaramente indicati come stime. L'IMU è impostata di default all'1,1% del valore dell'immobile all'anno (circa la media effettiva negli USA, ma varia molto per stato e contea). L'assicurazione è impostata di default a 150 $ al mese. Entrambe sono modificabili perché nessuna fonte di dati autorizzata copre questi valori a livello di singolo indirizzo.
    Qual è la differenza tra questo calcolatore e quello di estinzione anticipata?
    Questo calcolatore determina la rata di un immobile che stai valutando di acquistare. Il calcolatore di estinzione anticipata prende un mutuo che hai già e mostra l'effetto di pagamenti extra sugli interessi e sulla durata. La maggior parte delle persone usa questo per prima e l'altro in seguito.
    Copre mutui a sola quota interessi, tassi variabili o rate quindicinali?
    No. Modella un mutuo a tasso fisso completamente ammortizzabile, che copre la grande maggioranza dei mutui. I tassi variabili cambiano secondo un calendario che questo strumento non tenta di modellare. Le rate quindicinali sono gestite nel calcolatore di estinzione anticipata.

    Method and limitations

    I calcoli vengono effettuati nel tuo browser con la formula standard di ammortamento per un mutuo a tasso fisso completamente estinto alla scadenza. Nessun dato inserito lascia il tuo computer. I tassi sono le medie settimanali della Primary Mortgage Market Survey (PMMS) di Freddie Mac, ottenute via FRED e incorporate in fase di build; possono essere in ritardo di uno o due giorni e non costituiscono un preventivo reale.

    I valori predefiniti di IMU, assicurazione e PMI sono stime modificabili, non dati da fonti ufficiali: le tasse variano per contea, le assicurazioni per immobile e compagnia, il PMI per merito creditizio e LTV. Spese di rogito, manutenzione e mutui a tasso variabile sono fuori perimetro. Questo è uno strumento informativo, non una consulenza mutualistica né un'offerta di credito.

    Data sources

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